スケルトンリフォームの費用はいくら？戸建て・マンション別の相場と内訳を解説

目次

• スケルトンリフォームの費用はいくらかかる？総額の目安と見積りの読み解き方
• スケルトンリフォームの費用相場は戸建て1,000万円〜、マンション700万円〜
• スケルトンリフォームの費用内訳｜解体から設計管理まで6項目に分けて見る
• スケルトンリフォームの費用が想定を超える4つのケース
• スケルトンリフォームと建て替えはどちらを選ぶ？費用と工期で比べる
• 【2026年最新】スケルトンリフォームで使える静岡県の補助金・減税ガイド
• スケルトンリフォームの費用を抑えるコツと業者の選び方
• まとめ：スケルトンリフォームは、費用の内訳と「残せるもの」を知ることから

スケルトンリフォームの費用はいくらかかる？総額の目安と見積りの読み解き方

「古くなった家を、間取りから作り直したい」「建て替えるか、リフォームで済ませるか決めかねている」とお悩みではありませんか。

スケルトンリフォームは、住まいをいったん骨組みだけに戻してから作り直す工事です。金額の幅が大きく、同じ広さでも1,000万円近い差がつくことも珍しくありません。だからこそ、総額だけでなく「何にいくらかかっているのか」を読み解ける状態をつくってから、見積りを比べたいところです。

本記事では、静岡県西部（浜松市・掛川市）・中部（静岡市・藤枝市）・東部（沼津市）エリアで鈴与グループの総合力を活かし、ガス・水回りから断熱改修まで幅広く住まいのお悩みに伴走してきた鈴与商事のリフォームブランド「鈴与ホームパル」が、スケルトンリフォームの費用について解説します。

この記事では、以下のポイントをお伝えします。

・スケルトンリフォームの費用は戸建て1,000万〜2,500万円、マンション700万〜1,500万円程度
・費用は解体・構造補強・設備・内装など6つの項目に分解して見る
・2025年の法改正で建築確認申請が必要になるケースがある
・2026年は国の断熱改修補助と静岡県内の耐震補助を組み合わせられる

スケルトンリフォームの計画にぜひお役立てください。

スケルトンリフォームの費用相場は戸建て1,000万円〜、マンション700万円〜

まず全体像からお伝えします。スケルトンリフォームの費用は、戸建てで総額1,000万〜2,500万円程度、マンションで700万〜1,500万円程度が中心帯です。広さと、どこまで解体するかで金額が決まります。

そもそもスケルトンリフォームとは？フルリフォームとの違い

スケルトンリフォームとは、柱や梁、基礎といった構造躯体だけを残し、内装・設備・配管をいったんすべて撤去してから作り直す工事を指します。「スケルトン」は骨組みという意味です。

フルリフォームという言葉は、家全体をきれいにする工事をまとめて指す言い方で、表面の仕上げだけを替えるケースも含みます。これに対してスケルトンリフォームは、壁の中や床下まで必ず解体する点が決定的に違います。

壁をすべて取り払うため、間取りを一から組み替えられます。配管や配線も新しくできるので、見えない部分の不安を一度に解消できる点が選ばれる理由といえるでしょう。

【戸建て】内部のみか、外壁・屋根まで解体するかで総額が変わる

戸建ての場合、30坪前後の2階建てで内部のみのスケルトンリフォームなら1,500万〜2,100万円程度が目安です。外壁や屋根まで解体して外側も一新すると、2,500万円を超えるケースも出てきます。

坪単価でいえば40万〜80万円程度の幅があります。同じ30坪でも幅が生まれるのは、次のような条件が重なるためです。

＜築年数と構造の傷み＞
解体して初めてわかるシロアリ被害や雨漏り跡があると、補修費が追加になります。築40年を超える住まいでは、ある程度の予備費を見ておくと安心です。

＜耐震補強の有無＞
1981年5月以前の旧耐震基準の住宅では、壁の量や基礎の補強が必要になることがあります。

＜設備・建材のグレード＞
キッチンや浴室のグレード、床材や建具の選び方で、数百万円単位の差が出ます。

まずはご自宅の延床面積と築年数を手元に、どこまで解体するかの希望を整理してみましょう。

【マンション】専有面積あたりの単価で考えると見当がつく

マンションのスケルトンリフォームは、専有面積1㎡あたり10万〜18万円程度が目安です。70㎡なら700万〜1,250万円程度、90㎡なら900万〜1,600万円程度と見当がつきます。

戸建てと違い、構造躯体や外壁は共用部分にあたるため手を加えません。そのぶん工事範囲が内側に限られ、金額のブレも戸建てより小さくなります。

ただし、管理規約で床材の遮音等級が指定されていたり、工事可能な曜日・時間帯が決められていたりする点には注意が必要です。排水を流す縦管（パイプスペース）の位置は動かせないため、水回りの配置にも制約が生まれます。

着工前に管理組合への届出が必要なマンションがほとんどです。プランを固める前に、管理規約と使用細則に目を通しておきましょう。

スケルトンリフォームの費用内訳｜解体から設計管理まで6項目に分けて見る

総額だけを見比べても、安い理由も高い理由もわかりません。スケルトンリフォームの見積りは、おおむね次の6項目に分解できます。それぞれが総額に占める割合の目安を押さえておくと、見積書の読み方が変わります。

項目別の費用の目安と、金額が動きやすいところ

下の表は、総額に対する各項目のおおよその比率です。1,500万円の工事であれば、金額の目安は右側の列が参考になります。

項目	総額に占める割合	1,500万円の場合の目安
解体・撤去・処分	10〜15%	150万〜225万円
構造補強・断熱工事	15〜25%	225万〜375万円
設備（キッチン・浴室・トイレ・洗面）	20〜30%	300万〜450万円
内装仕上げ（床・壁・天井・建具）	15〜20%	225万〜300万円
給排水・電気・ガス配管工事	10〜15%	150万〜225万円
設計・現場管理費	5〜10%	75万〜150万円

金額がもっとも動きやすいのは設備と内装です。ここは好みで選べる部分なので、予算の調整弁として使えます。逆に構造補強と断熱は後から足せない工事ですから、削るべきではない項目と考えてください。

見積書に含まれていないことが多い4つの費用

総額の話をするとき、工事費以外の出費を忘れると資金計画が狂います。次の4つは別途かかることがほとんどです。

＜仮住まいの家賃と初期費用＞
スケルトンリフォームは住みながらの工事ができません。静岡県内で3〜5か月を想定すると、家賃・敷金礼金・引越し2回分を合わせて60万〜150万円程度を見ておくと安心です。

＜家財の保管費用＞
荷物をすべて出す必要があるため、トランクルームを借りるケースがあります。

＜照明・カーテン・家具＞
間取りが変われば窓の寸法も変わります。カーテンや家具の買い替えが発生しがちです。

＜建築確認申請が必要な場合の設計費用＞
後述する法改正により、申請と構造計算の費用が加わることがあります。

これらを足すと、工事費のほかに100万〜250万円程度が必要になる計算です。資金計画は工事費の1割前後を上乗せして立てておきましょう。

スケルトンリフォームの費用が想定を超える4つのケース

見積りが上振れする理由は、おおむね次の4つに絞られます。ご自宅がどれに当てはまりそうかを、事前に把握しておきましょう。

①解体して初めて構造の傷みが見つかる

壁や床をはがすまで、柱の腐朽やシロアリ被害は確認できません。雨漏りが長年続いていた住まいでは、梁の交換が必要になることもあります。

この追加費用は、工事が始まってから判明する性質のものです。あらかじめ総額の5〜10%程度を予備費として確保しておくと、途中で計画を縮める事態を避けられます。

②耐震補強と断熱改修を同時に行う

壁を開けるスケルトンリフォームは、耐震補強と断熱改修をもっとも安く実施できるタイミングでもあります。ただし工事そのものの費用は上がります。

旧耐震基準の木造住宅で壁の補強や基礎の増し打ちまで行うと、100万〜300万円程度が上乗せになるケースが一般的です。断熱材と内窓を全室に入れる場合も、同程度の予算を見ておきましょう。

このふたつは、後からやり直すと解体費がもう一度かかります。費用面だけで判断せず、補助金の活用とあわせて検討する価値があります。

③マンションで共用部分に関わる工事が発生する

マンションは専有部分しか手を加えられません。玄関ドアの外側、サッシ、バルコニー、パイプスペースはいずれも共用部分です。

水回りを大きく動かしたいとき、排水勾配を確保するために床を数センチ上げる必要が生じます。その結果、室内全体の床の高さを調整することになり、内装費が膨らむのです。

④2025年の法改正で建築確認申請が必要になる

2025年4月の建築基準法改正により、これまで審査が省略されていた木造住宅の一部で、大規模なリフォーム時に建築確認申請が必要になりました。

対象は「新2号建築物」と呼ばれる区分で、木造2階建て以上の住宅、または延床面積200㎡を超える木造平屋が該当します。木造平屋で延床面積200㎡以下であれば、引き続き審査は省略されます。

申請が必要になるのは、主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）のうち一種以上を過半にわたって修繕・模様替えする場合です。スケルトンリフォームはこの条件に当てはまりやすく、構造計算書の作成と審査で設計費と工期が増えます。

スケルトンリフォームと建て替えはどちらを選ぶ？費用と工期で比べる

全面的に手を入れるなら、建て替えという選択肢も浮かびます。費用と工期、そして制約の面から整理しておきましょう。

費用は新築の2分の1〜3分の2、工期は約半分が目安

同じ広さの住まいで比べると、建て替えが3,000万円前後かかるのに対し、スケルトンリフォームは1,000万〜2,500万円程度に収まります。新築の2分の1から3分の2程度というのが、おおまかな感覚です。

工期にも差があります。下の表に代表的な違いをまとめました。

項目	スケルトンリフォーム	建て替え
費用の目安（戸建て）	1,000万〜2,500万円	3,000万円前後〜
工期	3〜6か月	6〜12か月
基礎・構造	既存を活用（必要に応じて補強）	すべて新設
不動産取得税・登記	原則かからない	新たに発生
現行法への適合	既存不適格のまま使える場合がある	全面的に適合が必要

打ち合わせ期間も忘れてはいけません。プランと仕様を固めるまでに2〜3か月は必要ですから、入居希望日の半年前には相談を始めるくらいの余裕を持ちましょう。

建て替えを選んだほうがよいケースとは

スケルトンリフォームが向かない住まいもあります。基礎に大きなひび割れや沈下がある場合、柱や土台の腐朽が広範囲に及んでいる場合は、残すべき骨組みそのものが傷んでいる状態です。

また、建ぺい率や容積率の制限が変わり、同じ規模では建て直せない土地もあります。この場合はむしろ、現在の建物を活かせるスケルトンリフォームに利点があります。

判断の分かれ目は、構造躯体の健全性です。耐震診断と現地調査の結果を見てから決めることをおすすめします。

【2026年最新】スケルトンリフォームで使える静岡県の補助金・減税ガイド

スケルトンリフォームは、断熱と耐震の工事をまとめて行うため、補助制度との相性がとても良い工事です。2026年に使える制度を整理します。

みらいエコ住宅2026事業｜断熱改修で最大100万円

国の「住宅省エネ2026キャンペーン」の中心となるのが、みらいエコ住宅2026事業です。リフォームでは、開口部（窓・ドア）の断熱改修と躯体（壁・床・天井）の断熱改修をセットで行うことが必須要件となっています。

補助上限は、住宅が建てられた時期と到達する性能によって次のように分かれます。

新築時期	義務基準に対応	次世代省エネ基準に対応
〜平成3年	100万円／戸	50万円／戸
平成4年〜平成28年	80万円／戸	40万円／戸

壁を開けて断熱材を入れ直すスケルトンリフォームは、この必須要件をそのまま満たしやすい工事です。築年数が古い住まいほど上限額が大きい点も見逃せません。

工事の着手期間は2025年11月28日から2026年12月31日まで、交付申請の予約は遅くとも2026年11月16日まで、交付申請は2026年12月31日までとされています。なお、窓の断熱改修については「先進的窓リノベ2026事業」という別の窓口も用意されていますので、どちらで申請するかは工事内容に応じて事業者にご確認ください。

静岡県の木造住宅耐震補強助成｜上限115万円

静岡県は「プロジェクトTOUKAI-0（東海・倒壊ゼロ）」として、県内の市町とともに木造住宅の耐震化を進めています。

静岡市の場合、昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた木造住宅が対象で、補強計画と工事費の8割以内・上限115万円が助成されます。令和8年度は2026年4月6日から11月30日までが申請受付期間で、2027年1月上旬までに工事を完了することが条件です。

浜松市・掛川市・藤枝市・沼津市でも同様の制度が設けられています。金額や締切は市町ごとに異なりますので、お住まいの自治体の窓口で必ず確認してください。

所得税と固定資産税の減税も使える

補助金とは別に、税制上の優遇も用意されています。対象は、令和8年1月1日から令和10年12月31日までに工事を完了したリフォームです。所得税の特別控除は、耐震改修で最大62.5万円、バリアフリー改修で最大60万円が上限となります。省エネ改修も最大62.5万円で、太陽光発電設備をあわせて設置する場合は67.5万円まで広がります。

固定資産税についても、工事の翌年度分が減額される仕組みです。耐震改修なら2分の1、省エネ改修とバリアフリー改修なら3分の1、長期優良住宅化改修なら3分の2が減額の目安になります。

なお、かつて大規模改修で使われていた「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、2026年度は実施されていません。ネット上には過去の年度の記事が残っていますので、ご注意ください。

補助金で最も重要なのが申請の順番です。これらの制度はいずれも契約前・着工前の手続きが前提で、予算の上限に達し次第、受付が早期終了します。制度の利用をお考えなら、プランを固める前にご相談ください。

参考：みらいエコ住宅2026事業【公式】
https://mirai-eco2026.mlit.go.jp/

参考：住宅省エネ2026キャンペーン【公式】
https://jutaku-shoene2026.mlit.go.jp/

参考：静岡市 木造住宅耐震事業【公式】
https://www.city.shizuoka.lg.jp/s2574/s007794.html

参考：国土交通省 住宅リフォームの税制【公式】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000251.html

スケルトンリフォームの費用を抑えるコツと業者の選び方

最後に、予算内で満足度を上げるための考え方をお伝えします。

残せるものは残す｜解体範囲を絞って費用を下げる

費用を左右するのは解体の範囲です。たとえば2階の個室は内装の張り替えにとどめ、1階のLDKと水回りだけを骨組みまで戻すという進め方があります。この部分スケルトンなら、総額を3割前後抑えられる場合もあるでしょう。

築浅のサッシや、まだ使える給湯器・エアコンを残すのも有効です。どこを残すかは、現地調査で劣化状況を見てから判断しましょう。

耐震・断熱・設備をまとめて1社に頼む

スケルトンリフォームには、解体・大工・電気・ガス・給排水・内装と多くの職種が関わります。これを窓口ひとつでまとめられるかどうかが、工期と費用の両方に効いてきます。

鈴与ホームパルは、鈴与グループでガス事業を手がける鈴与商事のリフォームブランドです。ガス配管もIH用の電源工事も自社の体制で対応でき、全店に耐震技術者を配置しています。静岡県内8か所の拠点から現地へ伺い、累計20,000件以上の施工実績をもとにご提案いたします。

▶︎鈴与ホームパルのリフォーム施工事例はこちら

相見積りは「同じ条件」で取る

複数社から見積りを取る際、前提条件がそろっていないと比較になりません。延床面積、解体範囲、設備のグレード、断熱の仕様を同じ条件で伝えたうえで依頼してください。

金額だけでなく、内訳の細かさも見るポイントです。「一式」が並ぶ見積書より、項目ごとに数量と単価が入った見積書のほうが、後からの追加が起きにくい傾向にあります。

▶︎鈴与ホームパルが選ばれる理由についてはこちら

まとめ：スケルトンリフォームは、費用の内訳と「残せるもの」を知ることから

今回は、スケルトンリフォームの費用について解説しました。総額の目安は戸建てで1,000万〜2,500万円、マンションで700万〜1,500万円程度で、金額を左右するのは解体の範囲と構造の傷み具合という2点です。解体・構造補強・設備・内装・配管・設計管理の6項目に分けて見れば、見積書の差がどこから生まれているのかが見えてきます。

ただ、どこまで解体すべきか、建て替えとどちらが適しているかは、現地を見なければ判断できません。2025年の法改正で建築確認申請が必要になるかどうかも、解体範囲によって変わります。

鈴与商事のリフォームブランドである「鈴与ホームパル」は、静岡県西部（浜松市・掛川市）、中部（静岡市・藤枝市）、東部（沼津市）エリアにおいて、スケルトンリフォームから、キッチンなど水回り4点セットのリフォームまで総合的にサポートしています。

住まいのエネルギーとリフォームのプロとして、暮らし全体を見据えた最適なプランを親身にご提案いたします。「この家をあと何年使えるのか知りたい」という段階でも構いませんので、ぜひお気軽に鈴与ホームパルにご相談ください。

【この記事の監修者】 鈴与商事株式会社 リフォーム営業部 伊奈野 壯